土地 建物 法務局案内 登録免許税

不動産登記には表示に関する登記権利に関する登記があります。
登記簿は、表題部・甲区・乙区からなっており表示に関する登記は表題部について行います。


表示に関する登記とはどこに、どんな不動産が、どのくらいあるかを登記簿上に表す登記です。
つまり、不動産の物理的状況を登記簿により公示するわけです。
この登記により、登記簿が法務局に備えられることになります。また登記簿の表題部の所有者欄
に所有者として記載されますが、これだけでは所有権を第三者に対抗することが出来ません。
司法書士に依頼して所有権の保存登記が必要です。

表示に関する登記事項
土地の場合、所在(市区町村、丁目・大字、字)、地番、地目、地積
建物の場合、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、附属建物

一方、権利に関する登記は表示登記された不動産の所有権、抵当権、賃借権などの権利に関わる登記です。


土地家屋調査士はこのうち表示登記を申請人に代理して行う事を業としています。

不動産には土地と建物があります。各々の表示登記について説明します。

土 地
表題登記
登記簿にない不動産を新たに登記簿に記載する登記になります。
たとえば、滅多にないことですが海面下の土地の隆起により、新しく土地ができたとか、海を埋め立てて土地を造った場合などです。
一番多いのは、法定外公共物(里道・水路)の払い下げによるものです。
変更登記
先に挙げた登記事項を変更する登記です。
ほとんどが地目を変更した場合です。
例としては、農地(田・畑)を宅地にした場合です。
農地を別地目に変更する場合は農地転用の許可・届出が必要です。
市街化区域は届出、市街化調整区域は許可申請となります。
更正登記
登記された事項が最初から実際とは異なっている場合に行います。
地積更正登記がほとんどです。
縄伸びとか言われ、特に農地・山林等では登記面積と実際の面積が食い違うことがよくあります。
これらを是正する場合に行います。
また法改正により、分筆をする際に判明した面積の差異については分筆の前提として地積更正を行う必要があります。この場合は分筆と一括申請となります。
滅失登記
土地の消滅による登記です。
土地が消滅する?不思議ですね。
不動産登記法では、海水面下、常時流水する河川下の土地には個人の権利を認めていません。つまり法律上、不動産ではなくなるのです。
こういった場合、この滅失登記を行います。
以上の登記は(更正登記を除き)報告的登記として法律でその義務が課せられています。
分筆登記
土地を分割する登記です。土地の一部を売買したいときや、土地の一部が道路になったりした場合です(この道路になった場合には、併せて地目の変更登記を行う必要があります)。
分割地全てを測量・求積しなくてはなりません。以前のような分割後の一筆 を差し引き計算する方法は特段の理由なくしては認められなくなりました。
よって、ほとんどの場合に地積更正登記(分筆登記と一括申請)が加わります。
        
登録免許税が掛かります。
合筆登記

土地を合併する登記です。複数の土地が一つになるわけですから
地目が一致することや、所有者が一致すること、設定されている権利
について制限があります。その他にもいくつかの制限があります。
登録免許税が掛かります。  
上記二つの登記を同時に行う「分合筆登記」もあります。

登記は土地の筆数を単位に行いますので分筆等を行う場合や、土地管理を行う際に合筆した方が有利な場合があります。

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建 物
表題登記

建物を新築したときに行います。また未登記建物を登記する場合です。
新築時に何らかの理由で表題登記が未完の場合は融資を受ける場合や相続の際に手続ができなくなります。
登記には所有権証明が必要です。建築から時間が経ちますとその証明が難しくなりますので早めに済ませておいた方がいいでしょう。
所有権証明書は2通添付する必要があります。主に「建築確認済証」、「工事完了引渡証明書」があります。
ほとんどの場合、表題登記申請時は工事代金の決済前が多いので、民法上は材料等を提供した工事業者の所有と見なされます。よって引渡証明書が必要になります。

変更登記 登記事項を変更する登記です。
主に増築や一部を取り壊した時です。
屋根を瓦から別の屋根材(スレートや鉄板など)に変更した場合も行います。
更正登記 登記された事項が最初から実際とは異なっている場合に行います。
滅失登記 建物が取り壊されたときや火事で焼失したときの登記です。
これにより、この建物の登記簿は閉鎖されます。
抵当権などの権利の登記があっても、それも全て閉鎖されます。
抵当権を実行しようとしても、その目的たる建物が存在しないので抵当権そのものが無意味になってしまう訳です。 ですから抵当権者の許可は不要です。
滅失証明書を添付しますが、主に解体業者さんの「取毀証明書」や焼失の場合は管轄消防署から交付される「火災による焼失証明書」があります。
分割登記

例えば母屋と離れが一個の建物として登記されている場合に(母屋が主たる建物、離れが附属建物として登記されています)これらを別々の建物として登記する場合です。
具体的な例として離れだけを譲渡したいときなど、不動産の一部分だけを所有権移転することは出来ませんので別建物として分割登記を行いその後所有権移転登記を行います。
登録免許税が掛かります。

合併登記 別々に登記されている建物を登記簿上一つの建物(主と附)にする登記です。
これも土地同様数々の制限があります。また、マンションを除き主たる建物と附属建物の関係がないと合併できません。
登録免許税が掛かります。
合体登記 合併登記と似ていますが、合併登記が複数の建物がそのまま登記簿上だけで一つの建物(実際には複数の建物)になるのに対し、合体は工事等で現実に一つの建物になってしまった場合です。合併は異なる所有者の場合不可ですが、合体の場合、持分所有になります。 

このほかに区分建物、いわゆるマンションの登記もあります。詳しくはお近くの土地家屋調査士に  お問い合わせください。

またはまで。

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